A Buffalora, raccontano le indiscrezioni «erose» in questi giorni dagli uffici, il nuovo Pgt potrebbe sacrificare circa 120mila metri quadrati di aree oggi «protette». Ottantamila servirebbero al progetto dell’Union Brescia (il grande centro sportivo già battezzato «Union city» e immaginato nell’area del centro sportivo Rigamonti). È così? Per saperlo bisogna aspettare domani. Oggi la Loggia ha presentato alla stampa il Piano senza il Piano: niente tavole, norme, indici, schede delle aree. Solo il racconto di sindaca, assessora e tecnici per non rivelare ai giornalisti contenuti ancora non pubblici. Dunque Buffalora resta un’indiscrezione e tutto il resto, fino alla pubblicazione delle carte, una dichiarazione dell’Amministrazione. Prendere nota si può. Verificare, solo da domani in avanti.
Condivisione o no
Non è comunque la stampa ad avere l’esclusiva dell’attesa. La maggioranza si è chiusa in conclave solo questa sera per parlare di Pgt, ma la riunione – a giudicare dalle chat del pomeriggio – è cominciata prima del previsto: con qualche consigliere che chiedeva lumi su un Piano che ancora non aveva visto («Noi siamo al buio, nessuno ci ha detto un tubo, così non ci sono i presupposti» è stato il prologo di più di un consigliere»). Dopo i mal di pancia della Commissione urbanistica, dove le opposizioni avevano denunciato di essere state lasciate fuori dalla cucina, il problema si è dunque allargato alla sala da pranzo.
Laura Castelletti non ci sta. Il Pgt, rivendica, nasce da un percorso «con un livello di partecipazione elevato»: dentro ci sono Piano aria e clima, verde e biodiversità, mobilità, abitare, cultura, giovani, commercio, Agenda urbana 2050. «Porta dentro di sé il profondo lavoro di ascolto che è passato anche dal Consiglio comunale». E l’assessora Michela Tiboni aggiunge un confine piuttosto nitido: gli obiettivi erano stati condivisi, trasformarli in meccanismi urbanistici spettava all’Amministrazione. Quella parte, dice, «potevamo farla solo noi, non potevamo costruirla insieme». La partecipazione, insomma, ha partecipato fino a un certo punto.
Valore e valori
E ora viene il bello. Perché dietro il vocabolario dei Pgt – dove inevitabilmente abbondano visioni, connessioni, sostenibilità e rigenerazioni – ci sono pur sempre i metri quadrati. Il Piano annunciato individua dodici Ambiti di trasformazione strategici e 34 progetti ad elevata trasformabilità. Li sistema dentro cinque grandi disegni territoriali, dalle mura a via Milano, dal Parco delle Cave al Mella fino alla dorsale verde a sud. Ma soprattutto cambia il patto con chi quei metri quadrati li trasformerà. Il meccanismo è questo: si parte da un indice edificatorio base e si può salire verso un massimo offrendo alla città qualcosa in più. Case convenzionate, affitti accessibili, verde, ciclabili, lavoro, innovazione, interventi ambientali.
«Se un intervento ottiene maggiori possibilità deve generare maggiori benefici per Brescia», sintetizza Castelletti. Fin qui, difficile litigare: nessuno ha ancora fondato il partito contro le case accessibili e le piste ciclabili. La politica comincia alla riga successiva: quanto valgono? Quanto vale un alloggio convenzionato? E una ciclabile? Quanta capacità edificatoria può valere un intervento di forestazione? Quanto pesa la promessa di nuovi posti di lavoro? Non è ancora deciso in realtà. La ragione la snocciola Tiboni: pesi e quantità «arriveranno con un regolamento successivo, che dovrà essere approvato insieme al Pgt» e sono in corso «le simulazioni economico-finanziarie». Il Piano stabilisce dunque la moneta, ma il listino prezzi arriverà dopo. O, meno prosaicamente: conosciamo lo scambio, non ancora il cambio.
Ed è proprio lì che si misurerà l’equità del sistema. Perché un metro quadrato non vale allo stesso modo ovunque, né ha lo stesso effetto trasformare a Buffalora o recuperare un’area dismessa a ovest. Bisognerà vedere sulle tavole quali aree guadagnano capacità edificatoria, quali la perdono, dove si concentrano le trasformazioni e che cosa accade ai terreni oggi tutelati. Anche quei 120mila metri quadrati attribuiti dalle indiscrezioni a Buffalora: se ci sono, da oggi sapremo dove sono e perché.
Monetizzare
Poi ci sono due fondi e un piccolo principio di separazione geografica: si può costruire qui e compensare là. Il Fondo per l’abitare e quello per la sostenibilità raccoglieranno anche risorse derivanti da obblighi che, in determinate trasformazioni, potranno essere monetizzati anziché realizzati direttamente. Se una quota di convenzionata è troppo piccola per avere senso, per esempio, il suo valore potrà finire nel Fondo e servire altrove. Una soluzione pratica, con una questione politica incorporata: il mattone può stare in un quartiere e la compensazione in un altro. Anche qui conterà parecchio il regolamento.
Infine, la città esistente. Tre livelli - bassa, media ed elevata trasformabilità - e un cambio di filosofia nei tessuti storici: non tutto ciò che è datato è automaticamente intoccabile. Saranno analisi puntuali, caso per caso, a stabilire che cosa merita tutela e che cosa può essere modificato. Meno vincoli indistinti, più margine di valutazione. Quindi anche più responsabilità per tecnici, professionisti e uffici.
Castelletti, dopo mesi di polemiche e il cambio al vertice dell’Urbanistica, si concede la rivincita: contro il settore sono state lanciate per anni «palle incatenate», ma il Pgt è arrivato nei tempi annunciati. E su questo il punto lo segna. Adesso comincia la parte più interessante. Da oggi la città potrà finalmente leggere il Piano. Da stasera, nelle chat, ha iniziato a farlo la maggioranza.
