La nuova emergenza casa comincia prima che sia finita quella vecchia. È il primo paradosso che accompagna il nuovo Piano per l’Abitare della Loggia. Per anni l’emergenza ha avuto soprattutto il volto della povertà; oggi bussa anche alla porta di lavoratori, giovani e famiglie che guadagnano troppo per l’edilizia pubblica e troppo poco per reggere il mercato. È la «zona grigia» su cui il Comune vuole intervenire. Solo che, mentre il disagio sale lungo la scala sociale, ai gradini più bassi le code non sono sparite.
L’incrocio tra i bandi restituisce bene il cortocircuito. Alcuni strumenti di housing sociale intercettano una fascia indicativamente compresa tra 14mila e 40mila euro di Isee, mentre l’edilizia residenziale pubblica fatica già a soddisfare la domanda delle fasce più fragili. Tra i due sistemi resta così un segmento particolarmente difficile da intercettare, attorno ai 10-14mila euro di Isee.
E può verificarsi un apparente rovesciamento: chi rientra nell’housing sociale può trovare un alloggio a 300-350 euro al mese; chi ha un Isee molto più basso, ma resta in lista d’attesa per una casa popolare che non c’è, nel frattempo deve misurarsi con un mercato che non può permettersi. Le circa 1.500 domande Sap fotografate dallo studio ricordano che la vecchia emergenza non è scomparsa mentre ne nasceva una nuova. È dentro questa città che cambia che la Loggia prova ora a mettere ordine.
Lo studio
Lo studio realizzato da Fondazione Campus con il supporto scientifico del Cresme stima un fabbisogno netto di 5.900 alloggi nei prossimi quindici anni. «Non promettiamo 5.900 alloggi, sarebbe assurdo e illogico», chiarisce la sindaca Laura Castelletti. Quel numero misura un bisogno, non altrettante case che il Comune costruirà.
Brescia, del resto, cresce più per famiglie che per abitanti. Tra 2013 e 2023 i nuclei sono aumentati di 7.769, l’8,7%, e nel prossimo decennio se ne prevedono tra 6.703 e 8.187 in più. Si vive sempre più spesso soli o in due dentro una città costruita per famiglie più numerose: circa 64mila alloggi occupati, il 70%, risultano sovradimensionati e l’88% del patrimonio è precedente al 1981. «Questa volta l’obiettivo non sarà espandersi, ma rigenerare», sintetizza l’assessore alla Casa Alessandro Cantoni.
La prima riserva di case, insomma, va cercata nella città che già c’è. Lo studio calcola che intervenendo sul 20% del patrimonio sovradimensionato e aumentando del 20% gli alloggi a parità di superficie se ne potrebbero ottenere teoricamente circa 2.500 in più. Il Piano punta quindi su frazionamenti, recupero del patrimonio pubblico, demolizioni e ricostruzioni dove convenienti e rigenerazione delle aree dismesse. Prima di consumare altro suolo. Ma è sull’affitto che la crisi mostra i denti.
In dieci anni l’offerta di abitazioni in locazione sul mercato si è ridotta dell’85%. Tra 2019 e 2025 il reddito reale è sceso dell’1,2%, mentre il canone medio Omi è cresciuto dell’8,7%. Per un apprendista l’affitto pesa mediamente per il 36% sul reddito familiare, per un operaio il 25%. E neppure le migliaia di «case vuote» sono la soluzione pronta all’uso che potrebbero sembrare: dei circa 14mila alloggi non occupati censiti da Istat, lo studio stima in un migliaio quelli effettivamente sfitti e recuperabili.
La risposta
La risposta immaginata dalla Loggia mescola perciò pubblico, sociale e mercato: 1.000 alloggi Sap, 2.200 di edilizia sociale e convenzionata e 2.700 di edilizia libera. Almeno due terzi della componente sociale dovrebbero andare in locazione. Con il nuovo Pgt nascerà inoltre il Fondo comunale per l’Abitare, che potrà sostenere canoni, garanzie ai proprietari, recupero dell’Erp e nuova edilizia sociale, mentre Abitare Brescia dovrà provare a rimettere in circolo una parte del patrimonio privato.
Il Comune rivendica 26 milioni investiti in quattro anni per recuperare gli alloggi pubblici. Cantoni indica per quest’anno altri 110 appartamenti riqualificati, oltre ai 69 di San Polino: per l’ultimo bando sono arrivate 311 domande e le assegnazioni dovrebbero avvenire per la fine dell’anno.
Cambia persino la macchina comunale. Il direttore generale Marco Baccaglioni spiega che gran parte delle competenze sulla casa è stata trasferita dai Servizi sociali ai Lavori pubblici, lasciando ai primi la grave emarginazione. Dietro una riorganizzazione burocratica c’è in realtà il cambio di paradigma: l’abitare resta una questione sociale, ma ha smesso di coincidere con l’assistenza. È diventato urbanistica, patrimonio, investimenti, mercato del lavoro.
Per questo i 5.900 alloggi sono solo metà della domanda. L’altra metà è quali case, per chi e a quale prezzo. Brescia deve trovare una risposta per chi fino a ieri riusciva a stare sul mercato e oggi ne viene espulso, senza dimenticare chi da quel mercato era escluso già prima. È in quello spazio, tra la casa popolare che si aspetta e l’affitto privato che non ci si può permettere, che il Piano dovrà dimostrare di non lasciare nessuno nel limbo della solitudine.
