Costruire di più non sarà più un diritto, bisognerà meritarselo. È il principio attorno al quale Palazzo Loggia sta riscrivendo il prossimo Piano di governo del territorio. Più edilizia convenzionata, più interventi contro la crisi climatica, più qualità urbana: chi contribuirà agli obiettivi della città potrà ottenere maggiori diritti edificatori. Tra le novità allo studio c’è anche quella che vede protagonista il fondo per l’abitare, destinato a recuperare gli appartamenti comunali sgangherati, in condizioni invivibili e - per questo - sfitti. Non si tratta di qualche casa, i numeri sono di quelli che fanno la differenza: nel solo capoluogo si parla di quasi 500 alloggi chiusi a chiave.
Convenzionata o fondi
Fino a oggi il diritto edificatorio è stato, di fatto, il punto di partenza della discussione. La variante su cui stanno lavorando la sindaca Laura Castelletti e l’assessora all’Urbanistica Michela Tiboni prova a ribaltare il ragionamento: il diritto a costruire di più diventa il punto di arrivo. Prima vengono gli obiettivi pubblici, poi l’eventuale premio urbanistico. Da qui nasce il nuovo sistema di premialità.
Ogni ambito di trasformazione partirà da un indice edificatorio di base, uguale per tutti. Da quel momento in avanti, la possibilità di aumentarlo dipenderà da ciò che il progetto sarà in grado di restituire alla città. «Te lo devi conquistare», sintetizza Tiboni. E la casa sarà uno dei criteri principali.
Maggiore sarà la quota di edilizia convenzionata prevista in un intervento, maggiore potrà essere la premialità riconosciuta. Lo stesso principio varrà per i progetti che introdurranno un vero mix funzionale, evitando quartieri interamente residenziali o soltanto produttivi, e per quelli che contribuiranno agli obiettivi contenuti nel Piano aria e clima, dall’adattamento alle ondate di calore alla mitigazione degli effetti del cambiamento climatico.
Il punto di caduta è anche superare un sistema che, soprattutto negli ambiti di trasformazione, viene spesso percepito come poco omogeneo. «L’idea - precisa Tiboni - è fissare regole chiare fin dall’inizio, così che chi investe sappia quali sono i criteri richiesti dal Comune e quale premialità corrisponde a ciascuno di essi. Meno margini di discrezionalità, più trasparenza». In fondo è qui che il nuovo Pgt prova a cambiare pelle: l’idea è usare una parte della rendita generata dalle trasformazioni private per produrre un’altra rendita, quella sociale.
Edilizia pubblica
Dentro questa impostazione trova spazio anche il fondo per l’abitare. Negli interventi residenziali l’edilizia convenzionata resterà la strada principale. Dove invece realizzare abitazioni non avrebbe senso - ad esempio nelle trasformazioni produttive - una parte dell’obbligo potrà essere assolta attraverso la monetizzazione. Le risorse confluiranno in un fondo con cui Palazzo Loggia punta a ristrutturare gli appartamenti comunali oggi inutilizzabili e rimetterli sul mercato dell’edilizia pubblica. Sarà poi la convenzione urbanistica, caso per caso, a stabilire quale soluzione adottare.
Per costruire il nuovo sistema il Comune si è affidato anche al professor Stefano Stanghellini, docente di Estimo, chiamato a verificare la sostenibilità economica delle diverse premialità. La sfida è tenere insieme due esigenze: garantire agli operatori la possibilità di remunerare gli investimenti e assicurare alla collettività un beneficio misurabile.
La proposta di Pgt entrerà nelle prossime settimane nella fase della Valutazione ambientale strategica, il passaggio che precede l’adozione del piano. Molti dettagli potranno ancora cambiare. Una direzione, però, sembra ormai definita: il dibattito, nei precedenti piani, si è spesso consumato attorno ai metri cubi. Palazzo Loggia prova a spostarlo su un’altra domanda: che cosa ottiene la città quando concede di costruire?
