Sanpolino, case e housing sociale: il piano da 131 milioni

A Sanpolino il futuro si misura in una forbice percentuale: tra il 20 e il 25% di edilizia libera. È lì che la Giunta ha schiacciato il tasto «pausa» per fermarsi a valutare quale piega (politica) si vuole dare al quartiere. È (soprattutto) lì che il progetto immobiliare abitativo più rilevante, non solo del mandato Castelletti, ma degli ultimi decenni, cerca il proprio punto di equilibrio.

Il nome scelto è programmatico: «Hfb», che sta per Houses for the future of Brescia, ma il Comune l’ha ribattezzato «4S» (Sviluppo sostenibile solidale Sanpolino). Dietro l’etichetta anglofona si muove un’operazione che vale attorno ai 131 milioni di euro per realizzare circa 600 alloggi distribuiti su tre comparti a nord del Parco delle Cave, tutti a ridosso della metropolitana. Un intervento che nasce dal protocollo con Cassa depositi e prestiti, dentro il perimetro del Piano di edilizia economico popolare (il Peep che, va ricordato, non contempla la fascia Erp bensì quella del canone convenzionato e dell’housing sociale) di Sanpolino (tradotto: quelle volumetrie erano già previste nel vecchio Piano regolatore generale, ma erano rimaste incompiute), e che ambisce a saldare politiche abitative, attrattività economica e riassetto urbano.

L’operazione

Il contesto è meno astratto di quanto sembri e lo studio che porta il timbro di Cdp lo certifica con un focus dettagliato. Dal 2014 l’offerta di case in affitto in città si è ridotta dell’85%; per ogni abitazione in locazione ce ne sono sedici in vendita. La popolazione è cresciuta di circa diecimila abitanti dall’inizio degli anni Duemila, ma alle famiglie si affiancano sempre più persone sole, anziani, nuove forme dell’abitare. La pressione non è soltanto demografica, è strutturale. Mancano alloggi in affitto accessibili per giovani lavoratori, pubblici e privati. Mancano soluzioni adeguate per una popolazione anziana che spesso vive in appartamenti non più funzionali. Mancano case per chi uno stipendio o una pensione ce l’ha, ma non sconfina i 1.300-1.500 euro mensili.

Su questa faglia si innesta Hfb. Cosa prevede? Le ipotesi analizzate nello studio sono diverse e vanno a pescare anche soluzioni che in altre città, come Parma, hanno funzionato, ma non è un «modello preconfezionato». Per Sanpolino, sono tre le aree sotto i riflettori.

In via Lucio Fiorentini, accanto ai 70 alloggi pubblici finanziati con il bando Pinqua (quelli realizzati per semi-compensare la ex torre Tintoretto), è previsto un senior living con monolocali e bilocali dotati di domotica, servizi integrati, spazi comuni e un sistema di telecontrollo. Al piano terra, una piastra di servizi: ristorante, bar, poliambulatorio, portineria. Quindi, il worker housing: bilocali e trilocali in locazione fino a quattro anni, destinati a chi è in città per lavoro.

Tra le vie Fiorentini e Gatti sono previste (indicativamente) quattro palazzine a canone contenuto, con una quota per nuclei fragili sostenuti dal Comune. In via Malga Bala, invece, è immaginata la quota di edilizia libera: trilocali e quadrilocali con terrazza, edifici più alti per valorizzare l’affaccio verso la Maddalena, standard qualitativi superiori, ma a prezzi di mercato abbordabili (una sorta di «convenzionata superior» destinata alla vendita, se così si può dire). È qui che, al momento, l’operazione genera la leva economica necessaria a finanziare il resto. Perché «per il momento»? Perché se davvero l’Europa dovesse dare seguito all’annuncio di un «Pnrr abitativo» imminente, sarà non solo fondamentale che Brescia si faccia trovare già pronta con un progetto ma - con gli eventuali finanziamenti - quella quota di edilizia libera potrebbe invece diventare in toto convenzionata.

Sostenibilità

La proposta progettuale è stata visionata in Giunta, dove il Pd ha esplicitato la necessità di approfondire meglio alcune questioni. I passaggi chiave, in particolare, sono due: quelle aree (quelle del Peep) erano destinate a una vocazione abitativa convenzionata, non ad una vendita libera. Per una parte della Giunta, inoltre, la quota tra il 20 e il 25% di libero mercato (già abbassata per volontà della sindaca rispetto al 30-35% proposto inizialmente) rischierebbe di spostare l’asse dell’intervento, alterandone appunto la vocazione sociale. D’altro canto, Brescia ha fame di alloggi. E per chi «negozia» l’impianto finanziario con Cdp, quella soglia rappresenta il minimo indispensabile per garantire sostenibilità (in assenza di fondi europei) e attrarre capitali. Senza margini, il progetto si ferma. Con quei margini, cambia in parte la fisionomia dell’operazione immaginata nel vecchio Prg.

Ma come si mette in moto l’operazione? Il perno potrebbe essere una società di scopo (che può significare anche la creazione di un fondo) per realizzare e gestire l’intero comparto. Una società veicolo partecipata dal Comune e, in misura simbolica, dalle fondazioni cittadine, chiamata a sostenere gran parte dei costi e a gestire affitti e servizi. Il Comune conferirebbe o alienerebbe le aree, utilizzando anche gli oneri di urbanizzazione; partner industriali (come A2A) rientrerebbero dagli investimenti tramite le utenze; le aziende potrebbero riservare alloggi per i dipendenti versando una fee (una sorta di commissione o parcella di servizio). Una gestione che contempla poi un ventaglio di possibilità percorribili: dall’affitto con riscatto alla vendita degli immobili dopo trent’anni, magari con diritto di prelazione per chi li occupa.

Non è un dettaglio tecnico, ma la scelta di un modello da costruire daccapo, perché inedito è lo scenario che ci troviamo ad attraversare. La questione resta politica: Brescia ha bisogno di alloggi in affitto che la mano pubblica, da sola, non riesce a realizzare. Allo stesso tempo, affida al mercato una quota della risposta. Il progetto Hfb diventa così un banco di prova: fino a che punto l’housing sociale può reggersi su un’architettura «mista» per destinazione (anziani, famiglie, lavoratori) e per regia (pubblico-privato) senza smarrire la propria funzione pubblica? E quanto spazio si è disposti a concedere al rendimento privato per garantire la fattibilità dell’intervento? I prossimi mesi saranno quelli del confronto: l’idea è di arrivare a una sintesi entro la fine dell’anno per riuscire a vedere recintato almeno il primo cantiere entro la fine del mandato.