In Spagna la crisi abitativa, e le conseguenti proteste di piazza, hanno determinato una crisi di governo che ha portato, lunedì, alle dimissioni del premier Pedro Sanchez. Le questioni denunciate dai manifestanti in Spagna non sono tanto diverse da quelli di altre città europee e italiane: difficoltà a trovare immobili in vendita, affitti a canoni altissimi, appartamenti sfitti e un mercato immobiliare saturato da fondi e offerte di affitti brevi per turisti. In questo contesto, il tema della casa è così tornato al centro del dibattito anche in Italia, nella stagione in cui si prepara la legge di Bilancio. E proprio nella Manovra il governo starebbe pensando di inserire alcune misure per favorire le locazioni lunghe. Novità che riguarderebbero anche la cedolare secca, il regime di tassazione agevolata sui redditi da affitto di immobili.
Le proposte di modifica sono due: una sostiene l’introduzione di un’aliquota al 5% – quindi più bassa di quella attuale – per i canoni di locazione lunghi, l’altra l’estensione di questo tipo di regime fiscale anche ai negozi e agli uffici. Lo scopo è lo stesso per entrambe le proposte: incentivare gli affitti a lungo termine.
Come funziona
Ma cos’è la cedolare secca? È un regime fiscale facoltativo che, ad oggi, riguarda i contratti di locazione destinati a uso abitativo: non riguarda quindi chi affitta un immobile per l’esercizio di attività d’impresa o «di arti e professioni». Può scegliere questo regime fiscale chi è titolare di un diritto di proprietà o del «diritto reale di godimento» (come un usufrutto) sull’immobile che affitta.
Nel dettaglio, il regime di tassazione della cedolare secca sostituisce quello ordinario sui contratti di affitto (la cedolare secca è infatti chiamata anche «regime sostitutivo»): invece dell’Irpef e delle addizionali si paga un’imposta sostitutiva per la parte derivante dal reddito dell’immobile, con un’aliquota del 21% sui contratti a canone libero e del 10% su quelli a canone concordato (ma solo in alcune città).
Sui contratti con cedolare secca, inoltre, non vanno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, che sarebbero invece dovute per le registrazioni, le risoluzioni e le proroghe dei contratti d’affitto. Resta però l’imposta di registro per la cessione dei contratti di locazione.
L’applicazione
Qual è il vantaggio della scelta della cedolare secca per il locatore? In sostanza, questo regime sostitutivo si applica soltanto sul reddito che si percepisce complessivamente dalla locazione durante l’anno: significa cioè che quest’ultimo viene tassato separatamente (con le già citate aliquote al 21% o al 10%) e non è sommato agli altri redditi del locatore (sui quali invece si pagano Irpef e addizionali).
L’aliquota del 21% si applica sui contratti a canone libero, mentre l’aliquota del 10% per i canoni concordati è applicabile solo alle abitazioni ubicate in alcune grandi città o in comuni «ad alta tensione abitativa» individuati dal Cipess. Tra questi ultimi, in provincia di Brescia rientrano, oltre al capoluogo, anche Concesio, Gardone Val Trompia, Gussago, Lumezzane e Rezzato.
La scelta della cedolare secca, però, ha dei vantaggi anche per l’inquilino: il principale consiste nella rinuncia, da parte del locatore che opta per questo regime fiscale, all’aggiornamento del contratto di locazione, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell'indice nazionale dei prezzi al consumo.
Gli affitti brevi
Dal 2024 l’opzione della cedolare secca è applicabile anche alle locazioni brevi: è considerato «breve», in questo caso, un contratto di locazione (sempre di un immobile a uso abitativo) dalla durata non superiore a 30 giorni. L’aliquota varia a seconda del numero degli immobili affittati: è del 21% per i redditi che derivano da un unico contratto di locazione breve, scelto dal locatore in sede di dichiarazione dei redditi, mentre aumenta al 26% al secondo immobile affittato.
Sempre da quest’anno, la cedolare secca può essere applicata alle locazioni brevi soltanto se durante l’anno sono destinati a queste finalità non più di due immobili (prima il limite era quattro): al di sopra di questa soglia la locazione viene considerata come se fosse svolta in forma imprenditoriale.
Le possibili novità
Questo il funzionamento della cedolare secca. Alcune novità su questo regime fiscale potrebbero però essere introdotte nella prossima legge di Bilancio. Due le proposte ventilate finora dalla maggioranza. La prima è stata avanzata da Noi moderati: l’idea è inserire un’aliquota al 5% sugli affitti a lungo termine a canone concordato, per incentivare questo tipo di locazioni in una fase particolarmente critica per questo di mercato, tra appartamenti introvabili e case sfitte.
L’altra proposta è l’estensione della cedolare secca anche agli immobili commerciali, finora esclusi da questo regime. Un intervento auspicato da associazioni di categoria come Federproprietà, anche per «fermare la desertificazione commerciale». In ogni caso il cammino della Manovra, a una settimana dalla presentazione del Documento programmatico di finanza pubblica, è solo agli inizi: resta da vedere se alla fine queste proposte saranno davvero realizzate.
