Matteo ha ristrutturato il bilocale al piano di sopra, uno spazio prima inutilizzato nella grande casa che ha comprato con la compagna. Finiti i lavori, ha pensato di metterlo su una piattaforma di prenotazione di case vacanze: l’obiettivo è affittarlo di tanto in tanto, per avere un’altra entrata e arrotondare. Marco e Caterina hanno invece scelto la via dell’investimento: il piccolo monolocale che hanno comprato in riva al lago come rifugio dalla città nel fine settimana finisce nelle agende d’affitto quel tanto che basta per contribuire a pagare il mutuo acceso per comprarlo. La definizione del prezzo, a ogni prenotazione, è abbastanza semplice: una parte se ne va in commissioni, un’altra in riassetto e pulizie, il resto diventa un’entrata aggiuntiva.
È una pratica sempre più consolidata e, soprattutto, regolata. Chi ha intenzione di affittare una casa per soggiorni turistici deve adempiere a una serie di obblighi, registrarsi e ottenere specifici codici, come il Cin e il Cir. L’obiettivo è entrare nel mercato di chi è in cerca di destinazioni per vacanze, weekend fuori porta e ponti trascorsi lontano da casa.
I dati regionali
A raccontare quanto questo modello sia ormai entrato nell’orizzonte turistico bresciano sono proprio i dati regionali. Nel complesso, la provincia conta oltre 10mila strutture destinate all’accoglienza, dagli alberghi ai campeggi, dagli agriturismi agli appartamenti, per quasi 157mila posti letto.
Dentro questo universo, ci sono le abitazioni registrate come locazioni turistiche. Si tratta di case affittate temporaneamente ai turisti, con un contratto contratto di locazione privata a breve termine, dove non sono ammessi servizi tipici alberghieri e la permanenza massima per singolo contratto è di 30 giorni.
Nel Bresciano sono 3.585, per oltre 17mila posti letto: significa che più di un alloggio censito su tre è una casa che viene affittata a chi arriva per turismo.
Ma più ancora del numero complessivo, è significativo vedere dove si trovano.
La metà è sul Garda
Più della metà infatti è concentrata in 14 paesi affacciati sul lago di Garda: 1.887, il 52,6% dell’intera provincia. Desenzano e Sirmione, da sole, ne raccolgono quasi 900. Ma sono tante anche quelle disseminate lungo le sponde del Benaco, da Manerba a Toscolano Maderno, da Padenghe a Salò.
Non è difficile immaginare perché: è terra questa di seconde case, di appartamenti utilizzati per le vacanze, di immobili abitati soltanto in alcuni periodi dell’anno.
La conferma si ritrova nella mappa Istat delle abitazioni non occupate, aggiornata al 2023: lo erano circa una su quattro. In questa definizione dell’Istituto di statistica rientrano seconde case e immobili utilizzati soltanto per alcuni periodi dell’anno: a Sirmione più della metà delle abitazioni risultava non occupata stabilmente, a Manerba erano oltre sei su dieci. In città, per avere un termine di paragone, poco più di una su dieci.
Proprio il confronto tra Brescia e Sirmione aiuta forse più di qualsiasi classifica a capire le dimensioni del fenomeno. In città le locazioni turistiche registrate all’8 settembre 2026 sono 252, a Sirmione 395. In valore assoluto la differenza può non sembrare enorme, ma Brescia conta su oltre centomila abitazioni, mentre Sirmione non arriva a novemila. Il risultato è che in città le locazioni turistiche sono lo 0,2% del patrimonio abitativo censito nel 2023, a Sirmione arrivano al 4,4%, circa una ogni 23 abitazioni. A Brescia le case non occupate sono meno del 10% del patrimionio immobiliare complessivo, a Sirmione sono più della metà.
Nel resto della provincia, dove è maggiore la concentrazione delle abitazioni non occupate tende a essere maggiore anche l’incidenza delle locazioni turistiche. Le classificazioni regionali e Istat non consentono di collegare direttamente i due fenomeni, ma è chiaro che esiste una correlazione, con le case destinate ai turisti che trovano – ovviamente – terreno soprattutto là dove esiste già un patrimonio immobiliare largamente utilizzato al di fuori della residenza stabile.
Effetti
È quello che accade sul Garda, ma anche nelle località di montagna. Ponte di Legno, per esempio, è tra i Comuni con più locazioni turistiche della provincia e allo stesso tempo uno di quelli in cui il peso delle abitazioni non occupate è maggiore.
C’è poi un altro elemento che riporta alle storie di Matteo, Marco e Caterina. Otto locazioni turistiche bresciane su dieci sono gestite in forma non imprenditoriale. Non significa che appartengano tutte a piccoli proprietari, perché il dato regionale etichetta alla voce «locazioni turistiche» la modalità di gestione – cioè senza che la locazione sia esercitata come attività d'impresa – e non consente di ricostruire la proprietà degli immobili, ma sicuramente mostra come questo pezzo dell’accoglienza non sia fatto soltanto di imprese organizzate.
Il risultato è un’offerta turistica sempre più diffusa dentro il tessuto urbano di buona parte dei paesi bresciani. Una modalità di «investimento» che in certa misura ha influito sull’overtourism da un lato, aumentando di fatto il ventaglio dell’offerta, e sull’emergenza abitativa dall’altro, perché i proprietari spesso preferiscono più short stay remunerativi che canoni di locazione a rischio insoluto.
Il rapporto tra affitti brevi ed emergenza abitativa è del resto entrato anche nel dibattito sulla prossima legge di Bilancio. Tra le ipotesi allo studio del Governo c'è la riduzione al 5% della cedolare secca per gli affitti a lungo termine a canone concordato, oggi tassati al 10% nei Comuni che rispettano determinati requisiti. L'obiettivo è rendere fiscalmente più conveniente per i proprietari destinare gli immobili alla residenza stabile, anziché lasciarli sfitti o utilizzarli per soggiorni turistici. Una proposta ancora da tradurre in norma, che testimonia però quanto la destinazione delle abitazioni sia diventata anche una questione di politica fiscale.
Di certo, resta che migliaia di abitazioni bresciane hanno acquisito anche una funzione turistica. Non sono distribuite casualmente: si concentrano soprattutto nei luoghi nei quali la casa è da tempo anche seconda casa, investimento, rifugio per le vacanze.
Matteo ha trovato un utilizzo per un piano che non usava. Marco e Caterina «fanno lavorare» il loro monolocale quando non ci sono. Moltiplicando queste scelte individuali per qualche centinaio di volte smettono di essere soltanto piccole strategie familiari: diventano un pezzo del sistema turistico bresciano.
