I mutui sempre più lunghi non spaventano le giovani coppie

Accendere un mutuo per acquistare casa è, per molti - soprattutto giovani e coppie - una delle decisioni finanziarie più impegnative della vita. Non si tratta solo di sostenere una rata mensile significativa, ma di vincolarsi per decenni a un impegno che incide profondamente sull’equilibrio economico familiare.

La scelta implica un radicamento stabile in un luogo, oppure l’accettazione di un rischio: quello di non recuperare, in caso di vendita, il capitale investito o di farlo con una perdita. In questi anni, la durata dei mutui si è progressivamente allungata: se trent’anni fa l’orizzonte medio era di circa dieci anni, oggi difficilmente scende sotto i venti. Fra i tanti fattori a pesare, a livello generale, è soprattutto il minor potere d’acquisto delle persone e dei giovani.

Come indicato nella tabella, preferiamo non indicare i tassi applicati in astratto dalle diverse banche, ma dare un’idea dell’impegno mensile che ci si assume a seguito di un mutuo di 150.000 euro, preso come esempio tipo. La rata varia ovviamente in funzione della durata e del tasso. Nella tabella sono indicati importi minimi e massimi indicativamente da pagare, in funzione di alcuni parametri valutativi considerati dagli istituti bancari.

Quanto costa la rata del mutuo? Dipende dalla durata

Come si forma la rata del mutuo

Un fattore chiave preso in considerazione da un istituto bancario è il cosiddetto Ltv (loan to value) o Ltc (loan to cost). In definitiva è il rapporto fra importo del prestito e il valore/costo del bene acquistato. Più questo valore è basso, più il richiedente ci deve mettere anche soldi propri, mostrando una pregressa e consolidata capacità di risparmio.

Inoltre, più il mutuo è contenuto rispetto al valore della casa, minore è il rischio per la banca di non recuperare il denaro in caso di mancato pagamento e successiva vendita dell’immobile. Per questo motivo, un Ltv basso è visto positivamente: comporta meno rischio per la banca e, di conseguenza, condizioni migliori e tassi più convenienti per il cliente.

Si allungano gli anni del mutuo per l'acquisto di una casa

Il rapporto rata/reddito

Un altro parametro valutativo, ai fini della sostenibilità da parte del cliente dell’impegno assunto, è dato dal rapporto fra la nuova rata assunta, che si somma a quelle derivanti da altri debiti già in essere, e il reddito di cui si dispone.

A livello indicativo la soglia massima, possibilmente da non superare, è quella del 30%, a meno che il richiedente non disponga di un reddito elevato. In questo caso il valore può essere più alto, in quanto il reddito disponibile, dopo aver onorato gli impegni derivanti dalle rate, è comunque in grado di garantire una vita dignitosa al debitore e alla sua famiglia.

Occorre verificare che la disponibilità di denaro, dopo aver pagato i debiti, non scenda ad un valore tale da portare il debitore ad una vita sotto la soglia di povertà.

Questa cifra non è uguale per tutti. Dipende dal nucleo famigliare e varia a seconda di dove si vive. Per il diverso costo della vita è più alta in aree urbane e più bassa in zone periferiche e rurali. E’ un approccio valutativo che ha connotati etici e mira a non caricare in capo ai clienti pesi troppo forti da sostenere. In alcuni casi porta al consiglio di attendere, per far emergere un po’ di risparmio personale, o a ridimensionare l’importo dell’investimento immobiliare.

Fisso o variabile, come scegliere il tasso

Tasso variabile o fisso? È l’eterno dilemma di chi contrae un mutuo casa. Il riferimento per il tasso variabile è l’Euribor, mentre per quello fisso è l’Irs. Semplificando molto, il primo è il tasso a cui la Bce presta denaro alle banche. Il secondo è una cosa simile nei rapporti fra banche, in condizioni di tasso fisso e di lungo periodo.

Lo spread applicato dall’istituto di credito rappresenta la remunerazione del rischio e il guadagno. In condizioni di tassi bassi, chi opta per il fisso ha un approccio più prudente. La persona ha un certo reddito e in modo sostenibile ne destina una parte per pagare il mutuo. La rata è sempre uguale e quindi qualsiasi cosa, positiva o negativa possa succedere in futuro ai tassi, il debitore è confidente, in ragione delle entrate di cui dispone, di poter onorare gli impegni.

Chi invece sceglie il tasso variabile ritiene che nel lungo periodo (stiamo parlando di orizzonti temporali di 20 anni) i tassi resteranno comunque mediamente più bassi. Nell’erogazione dei mutui per acquisto dell’abitazione nel bresciano c’è una prevalenza assoluta dei mutui a tasso fisso, rispetto a quelli a tasso variabile, con un trend fortemente decrescente da parte di questi ultimi nel decennio 2016-2025.

Il Cap ci mette al riparo dal caro tassi

Un’altra cosa da tenere ben presente quando si acquista un immobile è il «Cap» e il «Floor» nei mutui a tasso variabile. Sottostante un mutuo a tasso variabile vi può un approccio un po’ più «speculativo» da parte del mutuatario o della banca. Infatti si possono però limitare i rischi di scenari futuri avversi, in cui i tassi schizzano alle stelle, chiedendo di inserire un «Cap», cioè di definire in partenza un tasso limite, oltre il quale comunque non si può andare. Il Cap attenua quindi la rischiosità intrinseca di un mutuo a tasso variabile. Nelle erogazioni effettuate negli ultimi 10 anni a Brescia la presenza del Cap sui mutui a tasso variabile, stipulati dai bresciani, resta comunque contenuta.

Se escludiamo l’ultima stagione di fiammata inflattiva, il passato scenario di lungo periodo è stato comunque connotato da tassi bassi. Oggi, di fronte ad una situazione di forte incertezza e variabilità per il futuro, per chi opta per mutui a tasso variabile la presenza o meno del Cap è un elemento importante da valutare, tanto quanto il tasso applicato. A sua volta la banca, in caso di mutui a tasso variabile, può tutelarsi inserendo un «Floor», cioè un limite minimo sotto il quale comunque il tasso non può scendere.

Crescono le erogazioni nel 2025 a Brescia 

Se analizziamo le erogazioni di mutui casa anno per anno negli ultimi dieci anni  queste mostrano un andamento in decisa crescita. Il dato è riferito solo alle nuove erogazioni e non allo stock dei mutui casa, perché quest’ultimo valore tende comunque a crescere, essendo i prestiti con lunga durata, e perché nei dati ci possono essere effetti distorsivi per effetto delle cartolarizzazioni.

In questo segmento di mercato le banche presenti sul territorio bresciano hanno fatto pienamente il loro dovere (nel 2025 +22,5% rispetto al 2024 e +28,7% rispetto al 2016 nell’accensione di nuovi finanziamenti), facendo leva su una domanda che nel tempo rimane comunque buona, sia in città che in provincia, che evidenzia l’andamento del numero di compravendite di abitazione nel periodo 2016-2025 (fonte Agenzia delle Entrate - Osservatorio del mercato immobiliare) passate da 11.908 nel 2016 alle 18.374 nel 2025. In questo scenario positivo le banche di credito cooperativo si sono distinte, incrementando del 2,3% la loro quota di mercato.

Nel 2025 il 20,1% delle nuove erogazioni di mutui per di un immobile è stato effettuato dalle Bcc bresciane.