Nei registri del Cened, il sistema di Certificazione energetica degli edifici di Regione Lombardia, la fotografia del patrimonio immobiliare bresciano racconta di un territorio spaccato a metà. Da un lato c’è l’effetto degli incentivi fiscali, con il Superbonus che tra il 2021 e il 2024 ha dato una forte accelerazione alle abitazioni nelle prime classi energetiche; dall’altro resiste però una zavorra di decine di migliaia di case costruite ben prima che nascessero le normative di contenimento energetico, che sono ancora ancorate alla base della scala di prestazione.
Su un totale di 728.791 abitazioni in provincia di Brescia, quelle che hanno un Attestato di Prestazione Energetica depositato nel catasto regionale sono 243.468: il 33,4%. La quota restante non risulta coperta da un Ape, ed è un dato fisiologico: l’attestato, istituito per certificare la prestazione energetica di un immobile, è infatti obbligatorio per legge soltanto nei casi di nuova costruzione, compravendita, stipula di nuovi contratti di locazione o per l’accesso a specifiche agevolazioni fiscali. Le abitazioni che negli anni sono state occupate sempre dagli stessi proprietari, e che non hanno quindi subito passaggi di proprietà o interventi di ristrutturazione, restano così escluse da questa mappatura.
Come funziona l’Ape
La classificazione energetica degli edifici si articola su una scala che va da A4, la prestazione più elevata, fino alla lettera G, la meno efficiente. La lettera riportata sull’attestato, però, non rappresenta automaticamente una stima della bolletta né una garanzia di bassi consumi reali.
Il «voto» sull'efficienza di una casa dipende da un indicatore specifico, l’indice EPgl,nren, ossia l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile. In pratica, misura il consumo annuo per metro quadrato di energia primaria da fonti non rinnovabili necessario per riscaldamento, raffrescamento, acqua calda sanitaria, ventilazione e illuminazione. Dal momento che l’indice penalizza unicamente l’impiego di fonti fossili o non rinnovabili, l’installazione di impianti alimentati da energia pulita o l’allacciamento a reti come il teleriscaldamento permette di far avanzare di molto la classe energetica dell’immobile, anche a parità di dispersione termica dell’involucro edilizio.
Il risultato è che due case identiche – costruite con gli stessi materiali, con gli stessi identici muri e dotate degli stessi impianti – possono avere una classe energetica completamente diversa solo in base al tipo di energia che usano. Un’abitazione che passa alle fonti rinnovabili guadagna diverse posizioni in classifica, anche se continua a consumare la stessa quantità di energia. Persino il semplice allacciamento al teleriscaldamento fa saltare la casa in una classe superiore, ma senza che l’inquilino tagli i consumi effettivi o veda un significativo risparmio in bolletta.
«L’Ape rappresenta uno strumento centrale per guidare la transizione energetica – sottolinea Ance Brescia –, ma richiede una chiave di lettura consapevole: la classe non coincide automaticamente con bassi consumi e può avere un impatto sul valore dell’immobile senza rappresentare una garanzia di costi di mantenimento inferiori».
Brescia città
A Brescia città la percentuale di abitazioni certificate è più alta rispetto alla media provinciale: su 105.953 abitazioni complessive, ben 42.985 sono dotate di Ape, pari a una copertura del 40,6%.
La distribuzione delle classi energetiche è polarizzata. La classe A, nelle sue varie articolazioni da A1 ad A4, conta 12.815 immobili, pari al 29,8% del totale certificato. Seguono la classe B con 2.600 (6%), la classe C con 2.604 (6,1%), la D con 3.459 (8,0%), la E con 4.585 immobili (10,7%), la F con 6.903 immobili (16,1%) e la classe G con 10.019 immobili (23,3%).
Nel complesso, le classi energivore E, F e G rappresentano ancora il 50,1% del tessuto urbano certificato, a testimonianza di un patrimonio edilizio edificato in gran parte tra gli anni Cinquanta e Ottanta. Il 30% in classe A è invece l’effetto sia delle ristrutturazioni trainate, sia della diffusione della rete di teleriscaldamento.
L’analisi degli ultimi dieci anni fotografa bene l’effetto dei bonus: nel 2016 in città si registravano solo 96 attestati in classe A a fronte di 681 in classe G. Nel 2019 le classe A sono salite a 278, per poi passare a 390 nel 2020 e schizzare a 885 nel 2021 e poi a 1.617 nel 2022. Il picco assoluto è stato raggiunto nel 2023, anno in cui in città sono stati registrati ben 3.149 attestati in classe A, di cui 1.221 nell’eccellenza A4, a fronte di 840 in classe G.
Finiti i bonus, è finita anche la corsa delle certificazioni nelle classi più alte: nel 2024 e nel 2025 il ritmo di rilascio si è assestato rispettivamente a 2.640 e 2.448 certificazioni, mantenendosi comunque decisamente al di sopra delle medie storiche pre-bonus. Lo stesso vale per l’intera provincia.
In provincia
Allargando lo sguardo all’intera provincia, il numero di abitazioni associate a un Ape sale a 243.468. La classe A raccoglie 46.408 certificazioni, pari al 19,1% del totale. La B ne conta 12.037, il 4,9%, la C 15.610, il 6,4%, e la D 24.992, il 10,3%. Le classi meno efficienti continuano a essere maggioritarie: 32.312 attestati sono in classe E, pari al 13,3%, 44.762 in F, il 18,4%, e 67.347 in G, il 27,7%.
Nel complesso, il blocco E, F e G comprende 144.421 attestati, pari al 59,3% del patrimonio provinciale certificato.
Le percentuali più elevate di edifici in classe A si contano nei comuni a vocazione turistica oppure in crescita demografica e – di conseguenza – immobiliare.
Al primo posto troviamo Temù, con il 44,2% degli attestati in classe A su 1.334 Ape complessivi. Seguono Corzano, con il 38,8% su 240 attestati, e Ponte di Legno, con il 36,7% su 2.476.
Bovezzo registra il 31,8% di classe A su 1.303 certificazioni, Maclodio il 31,1% su 264, Brescia il 29,8% su 42.985 e Rodengo Saiano il 29,1% su 1.697.
Seguono Ono San Pietro con il 28,3%, Paratico con il 28% e Orzinuovi con il 25,5%.
All’estremo opposto, le incidenze più alte delle classi E, F e G si trovano soprattutto in piccoli Comuni montani.
Valvestino raggiunge il 90,7% di attestati nelle tre classi peggiori, Magasa l’89,5% e Irma l’87,1%. Seguono Collio con l’84,4%, Pertica Bassa con l’84,3%, Paisco Loveno con l’83,6% e Saviore dell’Adamello con l’82,5%.
Anche in questo caso il numero assoluto degli attestati è essenziale: nei Comuni più piccoli bastano poche certificazioni per modificare sensibilmente la percentuale.
Cosa dice Ance
«In provincia di Brescia, come sull’intero territorio nazionale, è auspicabile un incremento degli interventi pubblici e privati per riqualificare il patrimonio immobiliare esistente – spiegano da Ance –, con un'attenzione prioritaria agli edifici più datati. Non esistendo strumenti per imporre queste ristrutturazioni, la strada maestra resta quella dell'incentivazione e della promozione, puntando su campagne di informazione e sensibilizzazione promosse dalle amministrazioni locali».
Un cambio di passo che, secondo l'Associazione dei costruttori edili, impone anche un'evoluzione culturale sul concetto stesso di efficienza: «La vera sostenibilità non si esaurisce nella scelta della fonte energetica, ma deve puntare al taglio drastico dei consumi, alla qualità dell’involucro termico, alla durabilità costruttiva e alla capacità delle strutture di funzionare assorbendo pochissima energia. È questa la filosofia degli edifici nZeb (Nearly zero energy building), che rappresentano ormai lo standard della progettazione contemporanea: immobili che non si limitano a sfruttare il fotovoltaico o il teleriscaldamento, ma integrano isolamento ad alte prestazioni, orientamento solare ottimale, eliminazione dei ponti termici e ventilazione controllata. Solo mettendo al centro la qualità progettuale – conclude Ance – si può generare un circolo virtuoso capace di unire riduzione dei consumi, taglio delle bollette e benefici ambientali diffusi».
