Cinquanta messaggi inviati, cinque risposte ricevute. È l’aritmetica spietata che da anni accompagna chi cerca casa in affitto nelle città universitarie della Lombardia. I canoni delle stanze per studenti sono cresciuti del 38% in tre anni, ma il problema non è soltanto dei giovani fuori sede; dall’altro capo del telefono ci sono proprietari che ricevono centinaia di candidature anonime, senza alcuno strumento per capire chi sia davvero affidabile.
È in questo cortocircuito – domanda disperata e offerta cieca – che si inserisce Homeflow, startup nata a Brescia che si propone di riscrivere le regole del gioco. I portali immobiliari contano milioni di utenti, ma il loro modello – costruito attorno all’annuncio e non al profilo – difficilmente potrà essere ribaltato senza «cannibalizzare» il core business.
La piattaforma incubata al Polo Innovativo
La storia di Homeflow è cominciata nell’estate 2025 al Polo Innovativo di Brescia, Incubatore certificato dal Ministero delle Imprese e del Made in Italy. La società è strutturata come Srl innovativa con soci Marco Copeta, amministratore (34%); Fabrizio Tudisco (33%) e Polo Innovativo (33%).
La piattaforma, che debutterà a settembre in contemporanea a Milano, Brescia e Bergamo, capovolge un modello rimasto invariato per vent’anni. Sui portali tradizionali è chi cerca casa a scorrere annunci, inviare messaggi, sperare in una risposta.
Su Homeflow la logica si inverte, è il proprietario a vedere un feed di profili qualificati di potenziali inquilini che a loro discrezione potranno dichiarare situazione lavorativa, referenze, preferenze e altre informazioni utili. La startup non si limita agli affitti: oltre alle locazioni c’è la compravendita, dove la stessa logica del «marketplace invertito» viene applicata al rapporto tra agenzie immobiliari e acquirenti.
Cuore tecnologico
«Il proprietario sceglie. Non subisce» è lo slogan del fondatore, Copeta. A fare la differenza è il cuore tecnologico della piattaforma, un motore di intelligenza artificiale che analizza i profili e restituisce un punteggio di compatibilità che l’utente, proprietario o inquilino, potrà valutare in funzione delle proposte.
Il problema degli affitti non è la scarsità di annunci, è la scarsità di fiducia – spiega l’amministratore Marco Copeta –. I portali classici aggregano, ma non qualificano. Nessuno sa davvero chi sta dall’altra parte. Noi abbiamo invertito la prospettiva, prima si crea il profilo, poi è l’intelligenza artificiale a fare una scrematura. In tal modo i tempi di selezione crollano e la qualità del rapporto locatore-locatario parte da un livello completamente diverso».
