Uno sfratto eseguito è da una parte una famiglia senza casa e dall’altra un immobile restituito al suo legittimo proprietario. Ma è anche il punto di arrivo di una procedura giudiziaria che ha coinvolto diversi uffici oppure il punto di partenza di nuovi contenziosi tra inquilini e proprietari. Abitare in affitto, per scelta o per necessità, apre un «universo frastagliato di contenziosi, in cui è necessario valutare caso per caso alla luce delle norme» come spiega il presidente del Tribunale di Brescia Stefano Scati cui fanno capo la Prima Sezione Civile che si occupa delle cause in tema di locazione e anche i tre giudici onorari che nello specifico si occupano esclusivamente della materia e che materialmente definiscono le situazioni.
Il presidente Scati spiega infatti che tra luglio 2025 e giugno 2026, ultimi dati disponibili, le procedure definite sono state 1320, in leggero calo rispetto allo stesso periodo precedente in cui erano state 1481. Queste procedure vengono gestite mediamente in circa 80 giorni. Una volta che la questione è definita dal giudice, che mette una sentenza o una ordinanza, se i locatari non lasciano l’immobile nei tempi stabiliti la pratica passa agli ufficiali giudiziari per l’esecuzione. Esecuzioni che possono essere sospese nel caso in cui entro uno specifico termine siano saldate tutte le pendenze, spese legali comprese.
Le norme
Il presidente Scati ricorda che «l’art 56 della legge 392 del 1978 stabilisce i termini che il giudice può assegnare per il rilascio dell’immobile», che possono arrivare a sei mesi e, in casi particolari anche a 12, dipende dalle condizioni del proprietario e dell’affittuario che devono essere valutate nel dettaglio.
Entrando poi nella casistica delle motivazioni che portano alle cause che arrivano allo sfratto, dal Tribunale chiariscono che «principalmente le motivazioni che portano ad aprire una procedura riguardano la chiusura della locazione per morosità e il conseguente rifiuto dell’inquilino di lasciare l’immobile».
Ma sono i motivi del contenzioso, da entrambe le parti, sulle locazioni che definiscono quell’«universo frastagliato» di cui si parlava: oltre al pagamento dei canoni infatti ci sono fascicoli aperti per vizi di conformità degli immobili, danneggiamenti, oneri condominiali e anche utilizzi diversi da quelli per cui era stato formalizzato il contratto oppure ancora il mancato pagamento delle mensilità dovute in caso di rilascio anticipato.
Le esecuzioni
È però nei numeri che fornisce l’Unep, Ufficio Notificazioni, Esecuzioni e Protesti che si comprende la reale portata del fenomeno, di quelle procedure cioè che, per diversi motivi, si trascinano per mesi quando non per anni, con la difficoltà di trovare soluzioni condivise.
La dirigente Laura Inselvini, spiega che «nel 2025 sono state iscritte 2.039 procedure di rilascio. Di queste 911 sono nuovi sfratti (iscritti come preavvisi di rilascio, con fissazione del primo accesso dell’Ufficiale Giudiziario), mentre le restanti n. 1.128 sono procedure già in corso dagli anni precedenti. Nello stesso anno sono state eseguite materialmente dall’Ufficiale Giudiziario n. 530 procedure. Il dato non comprende le numerose procedure definite senza intervento forzoso, ossia concluse con rilascio spontaneo o con accordo tra le parti che ha portato all’abbandono dell’esecuzione».
Nel 2026, a luglio, erano già 1069, 470 nuovi sfratti 599 già in corso, disegnando «numeri sostanzialmente stabili nella nostra provincia». Ma nel complesso la situazione è peggiorata: «Negli ultimi abbiamo registrato una maggiore difficoltà da parte degli Enti Locali a garantire la tutela delle fragilità sociali presenti sul territorio, in particolare per quanto riguarda il reperimento di soluzioni abitative alternative per nuclei con minori, anziani o soggetti disabili, – spiega ancora Inselvini – una mancanza incide inevitabilmente sulle tempistiche di esecuzione». Quella dell’ufficiale giudiziario è una posizione delicata: «Compie sempre tutti gli accessi richiesti ed è l’unica figura sempre presente in procedura: se riceve l’assistenza richiesta da parte dei Servizi competenti e della Forza Pubblica, esegue lo sfratto già al primo accesso. In caso contrario, è costretto a rinviare l’esecuzione per mancanza dei mezzi e delle tutele necessarie per i soggetti fragili».
La procedura
Come si arriva, passo dopo passo, dal contenzioso alla sentenza e fino all’esecuzione dello sfratto?
Alla scadenza di un pagamento che non viene onorato, il proprietario deve attendere un certo periodo di tempo prima di richiedere formalmente il pagamento oppure avviare azioni legali. Nel caso in cui il debito riguardi le spese condominiali è necessario attendere che l’ammontare superi le due mensilità.
Se ancora la morosità non è stata sanata si apre allora la vicenda legale che può portare allo sfratto. Se una eventuale opposizione dell’inquilino è respinta o se non arriva il pagamento il Tribunale emette una ordinanza e si passa alla fase esecutiva in cui entra in campo l’ufficiale giudiziario che emette il Precetto per rilascio: intimazione a lasciare l'immobile entro 10 giorni.
Se non ottiene passa al Preavviso di rilascio che è l’atto con cui l'Ufficiale Giudiziario avvisa che procederà all'esecuzione. Se anche in questo caso non accade nulla, non ci sono accordi o soluzioni alternative trovate dagli enti locali inizia la fase degli accessi: l'Ufficiale fissa uno o più accessi presso l’immobile. Al primo accesso, se non vi è un rilascio spontaneo e mancano mezzi idonei per consentire l’esecuzione forzata, si procede con accessi successivi con l'ausilio, ove necessario, della Forza Pubblica.
