Superbonus e condomini, scadenza al 2023 ma tempi stretti

Per i condomini la scadenza per il Superbonus 110% è il 2023. Dal 2024 scatterà il décalage: la percentuale sarà portata al 75% nel 2024, al 60% nel 2025. Una proroga, quella al 2023, che non soddisfa l’Anaci, l’Associazione nazionale degli amministratori condominiali e immobiliari.

«Per i risultati che i condomini devono raggiungere per l’efficientamento energetico non è sufficiente - spiega Francesco Benedini, consigliere regionale e provinciale Anaci e tesoriere dell’Anaci Brescia - . Ad esempio può essere che sia necessario rifare anche le tubazioni, intervento che non rientra nel superbonus 110% oppure la canna fumaria, realizzata spesso in tempi in cui vi erano norme diverse da quelle di oggi per costruirla. È necessario rendere strutturali le agevolazioni fiscali».

Il «Salva Brescia» contenuto nel maxi emendamento alla legge di Bilancio dovrebbe avere risolto una problematica che rischiava di diventare un caso Leonessa d’Italia. Ovvero l’allaccio al teleriscaldamento, grande risorsa per la città, rendeva meno agevole il salto di due classi indispensabile per accedere al superbonus. E questo non per il teleriscaldamento in sé ma per come era scritta la norma rispetto al fattore di conversione. Voce che ora è stata corretta.

«In realtà dal nostro punto di vista l’emendamento non è sufficiente per risolvere la problematica. Anzi, in alcuni casi ne ha create di ulteriori - commenta Benedini -. Anche in questo caso ricorro ad un esempio pratico. L’emendamento ha riportato alla situazione ante giugno i parametri di riferimento per il fattore di conversione. E questo se rende per alcuni più agevole il salto di due classi, fa sì che sia più difficoltoso per altri. Se un immobile, in realtà in classe G o F, con i parametri post giugno ad esempio saliva ad una classe A3, era più semplice fare il salto, perché il massimo è la A4. Con i parametri ante giugno il medesimo edificio sarebbe in classe A1 e fare il salto più difficile, perché bisognerebbe arrivare alla A3 o A4. La soluzione sarebbe mantenere i parametri nazionali».

In un condominio i lavori trainanti, come quelli di efficientamento energetico o di miglioramento antisismico, si effettuano sulle parti comuni, i trainati, quali la sostituzione degli impianti di riscaldamento, nei singoli appartamenti. «C’è una ulteriore specifica - precisa Benedini - . Per gli immobili a destinazione commerciale all’interno dei condomini sono agevolabili solo i lavori trainanti».

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Come si prendono in un condominio le decisioni per il superbonus? «I tempi sono abbastanza lunghi, in media ci vogliono almeno sei - otto mesi per deliberare in modo compiuto i lavori - riassume Benedini - Servono infatti tre assemblee, la prima per deliberare lo studio di fattibilità, la seconda e la terza rispettivamente per dare il via libera alla progettazione e ai lavori. Bisogna poi tenere conto che oltre al tempo necessario per le convocazioni, deve decorrere quello per l’annullabilità o la nullità dell’assemblea. Nel primo caso devono trascorrere trenta giorni perché le decisioni dell’assemblea siano impugnabili, mentre la nullità può essere dichiarata anche negli anni successivi».

Fondamentale è il ruolo dell’amministratore di condominio. «È il primo responsabile, visto che è il rappresentante dei condomini - conclude il rappresentante dell’Anaci - . E deve gestire questioni complesse. Per questo deve avere una visione completa, a trecentosessanta gradi».