Una casa a Sirmione e Ponte di Legno? Servono 7mila euro al mq

L’analisi dei valori immobiliari delle case nei Comuni bresciani offre uno spaccato immediatamente percettibile di come cambia il nostro territorio. Il mercato immobiliare disegna gerarchie, ossia valori medi delle case, che corrispondono al valore che, a torto o a ragione, viene attribuito ad un dato ambito territoriale.

Se si escludono i centri turistici di maggiore pregio, i Comuni con i valori immobiliari più elevati sono tutti collocati nella fascia centrale della provincia, quella in cui crescono la popolazione, l’economia e i servizi. I valori immobiliari più bassi sono in larga parte diffusi nelle periferie demografiche ed economiche della provincia, in aree della montagna interna senza velleità turistiche, e nei centri estremi della bassa bresciana.

Il listino

Poi, certamente, parlare di valore medio è davvero complesso, ma ci abbiamo comunque provato, con il supporto di una fonte autorevole: il listino dei valori degli immobili di Brescia e provincia, rilevati dalla Borsa Immobiliare nel 2024 (Pro Brixia). Un comitato di periti, analizza il più probabile valore equo e corretto (fair value) dell’immobile in quello specifico mercato del luogo in cui esso si trova. Questo servizio offre l’imparzialità del giudizio di stima attraverso la verifica e l’approvazione dei dati effettuata da personale super partes, rispetto agli operatori che hanno effettuato la stima medesima.

La Borsa Immobiliare pubblica annualmente i valori di compravendita degli immobili di Brescia e di 177 comuni della provincia. I valori sono una media indicativa dei prezzi praticati durante il semestre precedente sulla piazza di Brescia e vengono elaborati dal Comitato di listino che espone i valori degli immobili per tipologia, distinguendoli in residenziali, produttivi, aree edificabili residenziali e produttive.

I valori dei fabbricati residenziali sono espressi in metri quadri (m²) per superficie commerciale e secondo le seguenti vetustà: nuovo/ristrutturato da 0 a 5 anni, recente da 10 a 20 anni, «Agibile 1» da 30 a 40 anni, «Agibile 2» da 50 a 60 anni, da ristrutturare da 70 a 80 anni. Per il nostro confronto abbiamo assunto la categoria nuovo, ossia immobili da 0 a 5 anni (min 2019), in costruzione o appena ultimati o completamente ristrutturati, sia nella struttura che nelle finiture, comprese le parti comuni. Il dato medio dei Comuni bresciani, calcolato su centinaia di stime, si configura come una fotografia attendibile della realtà e poggia su solide basi di analisi.

Dove il valore è più alto

Una veduta di Sirmione - Foto © www.sirmioneitaly.com

I valori più elevati, come prevedibile, sono attribuiti ai comuni turistici, con un valore medio di 7.755 euro per mq a Sirmione, che si abbassa, pur restando elevato nello stesso comune, per le frazioni di Colombare (4.595 euro/mq) e, a seguire, Ponte di Legno (6.730 euro/mq), Desenzano del Garda (4.645), Salò (4.455), Gardone Riviera (4.250) e Temù (4.040 euro/mq).

Ovviamente, per i comuni rivieraschi i valori immobiliari si elevano nel fronte lago, arrivando, per la cronaca, oltre i 7.000 euro a Desenzano e attorno ai 6.000 euro a Gardone Riviera, Gargnano e Salò, e oltre i 5.000 euro per mq a Padenghe, Manerba, Moniga e San Felice e Toscolano Maderno.

I primi 15 comuni bresciani per valore degli immobili nuovi sono tutti centri turistici, gruppo nel quale entrano anche Limone sul Garda, Vezza d’Oglio e Iseo, tutti oltre la soglia media dei 3.000 euro per mq, che diventano 4.000 sul lungo lago della capitale del Sebino.

A interrompere l’elenco dei comuni turistici, Brescia, che, mediamente, con uno sforzo di analisi che contempla valori immobiliari diversissimi nelle cinque zone della città, presenta un conto medio di 2.852 euro per mq. Una «media del pollo», tra gli oltre 5.000 euro/mq di parti di Brescia antica e i 1.915 di porta Milano, passando per i gli oltre 3.000 euro medi della zona Nord, che contempla distanze nette tra Costalunga (3.475) e Casazza (2.450). Elevati i valori immobiliari in alcuni comuni dell’hinterland, come ad esempio: Collebeato (2.700), Cellatica (2.600), Concesio (2.553), Bovezzo (2.550), Rezzato (2,535) e Gussago (2.505 euro per mq).

In montagna

Pro Brixia non assegna un valore immobiliare per il nuovo residenziale a una ventina di piccoli e piccolissimi centri, per i quali suggerisce un’assegnazione d’ufficio di un valore per il nuovo – che spesso non c’è – di 1.600 euro per mq. Tuttavia, nella ricchissima parte informativa del listino ci sono una ventina di centri che, calcolando il valore medio tra quello massimo e quello minimo proposti, scendono sotto questa soglia. Ed è un elenco composito di centri di montagna interna e pianura.

I prezzi al metro quadro sono più bassi nei piccoli centri montani, come Berzo Inferiore

Casto, con un valore immobiliare medio di 1.410 euro per mq, è in compagnia di Berzo Inferiore (1.428), Angolo Terme (1.430), ma anche di Cividate Camuno, Malegno, Bienno, Lodrino, Polaveno, Cevo, Corteno Golgi, Saviore dell’Adamello, Pezzaze e Tavernole sul Mella. E oltre le tre valli, ci sono comuni di pianura come Pavone del Mella (1.510 euro/mq), Milzano, Visano, Seniga, Barbariga, Quinzano D’Oglio, Acquafredda, San Paolo e Pralboino.

C’è un centro e c’è una periferia, e il valore di un immobile è sempre più funzione della sua collocazione territoriale. Una collocazione che determina un ambiente più o meno attrattivo; ed è una funzione che varia nel tempo. A Montichiari, ad esempio, una delle capitali dinamiche della provincia, viene attribuito un valore immobiliare medio di 2.398 euro per mq, che supera, comunque la mettiamo, Lumezzane, che, anche facendo la media delle frazioni, arriva a quota 1.886 euro per mq.