Svolta per il comparto Milano: un fondo rimette in pista il piano

Il comparto Milano può rimettersi in pista. La rinascita dell’enorme area che un tempo ospitava le grandi fabbriche della città, è rimasta a metà. Qualcosa è stato realizzato, Ac Hotel, Skyline 18, gli alloggi del progetto Life, il centro commerciale Freccia Rossa. Ma per il resto quella fetta di città compresa tra il deposito Arriva e il cimitero Vantiniano è rimasta incompiuta, zavorrata prima dalla crisi finanziaria internazionale, poi dalla frenata del mercato immobiliare.

Anche il Piano attuativo approvato nel 2018 dalla Loggia è inciampato nelle difficoltà del principale creditore finanziario, il Banco BPM. Tanto che l’intera operazione si è di fatto fermata, Musil compreso. Ora però il Fondo Efesto di Fininst Sgr è subentrato nei crediti di Banco BPM verso Basileus, la società proprietaria dell’area. L’operazione si è perfezionata da un paio di settimane e ora si sta definendo il nuovo piano economico-finanziario. Piano che partirà dal disegno del 2018 ma che potrebbe avere come nuovo perno la «Cittadella dell’innovazione», progetto che potrebbe occupare l’intera area alle spalle dell’Ac Hotel. 

L'operazione

Il subentro del Fondo Efesto ha avuto come advisor EY spa con un team composto da Alberto Mazzoleni, Marco Cavagnini ed Enrica Pollonini che hanno operato con il supporto di Fabio Sottini partner dello studio associato Breno-Sottini e della famiglia Taini.

«La presenza di un nuovo partner finanziario dotato di approccio imprenditoriale ed in grado di instaurare con Basileus un proficuo rapporto di collaborazione ci permetterà di realizzare gli obiettivi strategici della società, completare progetti di primario rilievo per la cultura di Brescia e completare l’assetto urbano di una zona strategica per la città» spiega Antonio Taini, presidente di Basileus.

La società è proprietaria di un’area di circa 40 ettari su cui è possibile costruire immobili per 91.811 metri quadrati, oltre alla sede del Museo dell’Industria e del Lavoro. Ha già bonificato l’intero comparto (spendendo 38 milioni) e realizzato tutte le opere di urbanizzazione, il sottopasso di via Dalmazia, il viadotto di via Rose sulla tangenziale Ovest, il parco Venturini.

«Il Comparto Milano - continua l’architetto Arrigo Taini, che si occuperà dello sviluppo del progetto - rappresenta l’ultima area di sviluppo nelle immediate vicinanze del centro storico di Brescia già completamente urbanizzata ed interconnessa con la viabilità sia urbana sia extraurbana».

I vantaggi dell'area

Un’area a due passi dal centro, dalle tangenziali, dalla stazione ferroviaria, dalla fermata del nuovo tram. Con la Tav un’area a 34 minuti da Milano. Insomma, elementi che forniscono al Comparto «caratteri di elevato interesse non solo per il mercato locale ma anche per quello milanese o addirittura internazionale». Servirà un’operazione di marketing territoriale per valorizzare queste potenzialità.

L’arrivo del Fondo consentirà la cessione frazionata dell’area ad operatori interessati a sviluppare i loro progetti. Una flessibilità prima assente. E i primi contatti sono già partiti.

Cosa si farà dell'area

Ma cosa sorgerà nel comparto? Il passaggio dei crediti da BPM al Fondo ha consentito di riallineare i valori nominali delle aree ai valori correnti di mercato. Cosa che renderà più «appetibili» i 16 lotti in cui è diviso il comparto. Si stima che lo sviluppo complessivo possa valere più di 300 milioni di euro.

Il piano, disegnato dagli architetti Fermi-Lussignoli, prevede la realizzazione di due torri, per residenze, uffici, alberghi ma anche alloggi per anziani. Un brand finanziario internazionale avrebbe già messo gli occhi su uno dei due grattacieli. Nei lotti nord, tra via Eritrea e via Vantini, sono invece previste le cosiddette «case nel parco». Poi ristoranti, servizi, attività commerciali e artigianali.

Naturalmente il disegno del 2018 andrà ricalibrato in base alle opportunità del mercato e alle esigenze degli investitori, in accordo con Palazzo Loggia. In questi (pochi) anni gli scenari immobiliari sono infatti cambiati. Vi è già una «flessibilità» di fondo garantita dal Pgt e che dovrebbe essere accentuata con la nuova variante predisposta dal Comune di Brescia.

La Cittadella dell'Innovazione

L’intera area tra via Vantini e via Stefana potrebbe per esempio diventare la casa della Cittadella dell’Innovazione Sostenibile, il progetto di CSMT e innexHUB a cui hanno già aderito una ventina di aziende bresciane. Si tratta di un grande polo di rigenerazione urbana, un luogo per laboratori tecnici e sperimentali, spazi per le imprese innovative e stratup, servizi di housing, forme dell’arte e della cultura.

Per realizzare questa «bottega del Nuovo Rinascimento», come è stata ribattezzata, serve un’area di 50mila metri quadrati con 40mila mq di slp. L’area di via Tempini è perfetta, anche per la vicinanza al Musil. E c’è chi spera possa trasferirsi qui anche il Museo di Scienze, creando un intero hub dedicato a storia e ricerca. Si vedrà.