Bonus ristrutturazioni: come funziona nel dettaglio

Il bonus ristrutturazioni è uno dei bonus edilizi confermati dall’ultima legge di Bilancio. Si tratta di un’agevolazione che permette di detrarre dall’Irpef una parte delle spese sostenute durante l’anno per lavori di ristrutturazione della propria casa o su parti comuni di edifici residenziali. Vediamo nel dettaglio quanto vale il bonus, chi ne ha diritto e come richiederlo.

Quanto vale la detrazione

Il bonus, secondo quanto stabilito dalla legge di Bilancio 2025, nel 2026 vale su un massimo di 96mila euro per unità immobiliare e prevede due aliquote diverse:

• Una detrazione del 50% per i lavori sulla prima casa;
• E una del 36% per le abitazioni diversa dalla principale.

Dall’anno prossimo ci saranno delle novità: nel 2027 le aliquote passeranno al 36% sulla prima casa e al 30% sulle altre abitazioni. Infine, dal 2028 al 2033 il tetto di spesa scenderà a 48mila euro per tutte le abitazioni, con una detrazione del 30%.

Una volta richiesta, la detrazione viene poi ripartita in 10 quote annuali, tutte dello stesso importo. Va suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono o detengono l’immobile che è stato interessato dai lavori.

Dal 2025 la detrazione non può più essere richiesta per interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili (caldaie a condensazione e generatori d’aria calda a condensazione, alimentati a combustibili fossili).

Nel caso di lavori di sostituzione del gruppo elettronico di emergenza già esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione, la detrazione sulla spesa è invece sempre del 50%.

La detrazione non è valida, infine, per gli edifici a destinazione produttiva, commerciale e direzionale.

Chi può chiederla

L’agevolazione riguarda i contribuenti Irpef:

• Proprietari degli immobili oggetto dell’intervento;
• Titolari di diritti reali o personali di godimento sugli immobili;
• Gli inquilini, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario, a condizione che la detenzione dell’immobile risulti da un atto regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori e sussista al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione, anche se precedente all’avvio dei lavori;
• Il familiare convivente con il possessore o il detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado);
• Il convivente «more uxorio», cioè chi convive, senza essere sposato, con il proprietario dell’immobile.
• Soci di cooperative a proprietà divisa (in qualità di possessori), assegnatari di alloggi e, previo consenso scritto della cooperativa che possiede l’immobile, soci di cooperative a proprietà indivisa (in qualità di detentori);
• Imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o i beni merce;
• Soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Anche il futuro acquirente di un immobile può accedere all’agevolazione, se è stato stipulato un contratto di vendita (compromesso). A condizione però che:

• sia stato immesso nel possesso dell’immobile
• esegua gli interventi a proprio carico
• il compromesso sia stato registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fa valere la detrazione.

La detrazione, si legge sul sito dell’Agenzia delle Entrate, spetta al futuro acquirente anche nel caso in cui non si perfezioni l’acquisto.

Infine, la detrazione si può richiedere anche se si eseguono lavoro in proprio, ma limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.

Per quali lavori si può chiedere

La norma suddivide gli interventi in quattro casistiche:

• Lavori di manutenzione ordinaria: ossia quelli che riguardano riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Alcuni esempi: sostituzione integrale o parziale di pavimenti, riparazione impianto idraulico, riparazioni di balconi e terrazze, impermeabilizzazione e relative pavimentazioni e così via (qui si può trovare l’elenco).
• Manutenzione straordinaria: si tratta dei lavori per rinnovare o sostituire parti (anche strutturali) dell’edificio e per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici. Questi lavori, tuttavia, non devono modificare la volumetria complessiva degli edifici e comportare mutamenti delle destinazioni d’uso. Tra gli esempi si possono citare l’installazione di ascensori e scale di sicurezza, il rifacimento di scale e rampe, la realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate.
• Ristrutturazione edilizia, in cui rientrano anche gli interventi per trasformare un edificio in un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente. Alcuni esempi: demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente, modifica della facciata, realizzazione di una mansarda o di un balcone, trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda, apertura di nuove porte e finestre, costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.
• Restauro e risanamento conservativo. In questo caso vengono previsti due tipi di interventi: quelli di restauro, su immobili di particolare valore architettonico, storico e artistico, e quelli di risanamento conservativo, per adeguare un edificio a una migliore esigenza d’uso sotto gli aspetti tipologici, formali, strutturali, funzionali.

Il bonus riguarda anche la parti esterne

Per gli interventi sulle parti comuni la detrazione spetta alle spese che riguardano:

• manutenzione ordinaria
• manutenzione straordinaria
• restauro e risanamento conservativo
• ristrutturazione edilizia.

Per gli interventi sulle singole abitazioni, invece

• manutenzione straordinaria
• restauro e risanamento conservativo
• ristrutturazione edilizia.

È utile ricordare, poi, che la detrazione per gli interventi di recupero edilizio non può essere cumulata con l’agevolazione fiscale prevista per gli stessi interventi dalle disposizioni sulla riqualificazione energetica degli edifici.

I limiti per chi ha redditi elevati

La legge di bilancio 2025 ha introdotto un limite agli oneri e alle spese detraibili per chi possiede redditi elevati. I contribuenti che hanno un reddito superiore a 75mila euro possono richiedere la detrazione Irpef di oneri e spese fino a un determinato importo, che va calcolato moltiplicando un importo base (che diminuisce all’aumentare del reddito) per un coefficiente che cambia a seconda della presenza del nucleo familiare di figli fiscalmente a carico.

L’importo base è pari a:

• 14mila euro, se il reddito complessivo del contribuente è superiore a 75mila euro e fino a 100mila euro
• 8.000 euro, se il reddito complessivo del contribuente è superiore a 100mila euro.

Il coefficiente da utilizzare è invece uguale a:

• 0,50, se nel nucleo familiare non ci sono figli a carico
• 0,70, se nel nucleo familiare è presente un figlio a carico
• 0,85, se nel nucleo familiare ci sono due figli a carico
• 1,00, se nel nucleo familiare sono presenti più di due figli a carico o almeno un figlio a carico con disabilità accertata.

Nel calcolo dell’importo massimo detraibile si considerano anche le spese per gli interventi edilizi, mentre sono escluse le spese sanitarie, le somme investite nelle start-up innovative e nelle piccole e medie imprese innovative.

Come fare per chiederlo

Per poter usufruire della detrazione occorre:

• inviare all’Asl, prima di iniziare i lavori, una comunicazione con raccomandata A.R., tranne nei casi in cui le norme sulle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare all’Asl;
• pagare le spese detraibili tramite bonifico bancario o postale, indicando la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto beneficiario della detrazione e il codice fiscale o il numero di partita Iva del destinatario delle somme (cioè la ditta o il professionista che ha svolto i lavori).

Nella dichiarazione dei redditi bisogna indicare i dati catastali identificativi dell’immobile. Nel caso in cui i lavori siano svolti da un inquilino, occorre indicare anche gli estremi di registrazione dell’atto di comodato o di locazione.

È necessario poi conservare i seguenti documenti, nel caso in cui possano venire chiesti dagli uffici:

• le abilitazioni amministrative richieste per la tipologia di lavori da realizzare (concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori). Se non sono previste abilitazioni, basta una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, in cui indicare la data di inizio dei lavori e va attestato che gli interventi rientrano tra quelli agevolabili;
• la domanda di accatastamento, se si tratta di immobili non ancora censiti;
• le ricevute di pagamento dell’Imu (se dovuta);
• per i lavori su parti condominiali, la delibera assembleare che approva l’esecuzione dei lavori e la tabella millesimale di ripartizione delle spese;
• in caso di interventi fatti dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi, va conservata la dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori fatta dal possessore dell’immobile;
• la comunicazione preventiva all’Asl con data di inizio dei lavori (se obbligatoria per le disposizioni sulla sicurezza dei cantieri);
• le fatture e le ricevute fiscali relative alle spese sostenute;
• le ricevute dei bonifici di pagamento.

Per alcuni interventi che comportano risparmio energetico e/o utilizzo di fonti rinnovabili, occorre comunicare i relativi dati all’Enea, per via telematica, entro 90 giorni dalla fine dei lavori o del collaudo.

Ma attenzione: nel caso degli interventi conclusi tra il 1° e il 22 gennaio 2026 (data di inizio operatività dell’aggiornamento del portale) e dei lavori terminati nel 2025 ma con parte delle spese da detrarre sostenute nel 2026, il conteggio dei 90 giorni decorre dal 22 gennaio 2026. In ogni caso, non si perde il diritto alle detrazioni in caso di mancata o tardiva trasmissione delle informazioni.