Prima dell'acquisto è bene sapere le spese arretrate

Egregio Notaio,

sono interessato all'acquisto di una casa in condominio nel quale sono in programma importanti lavori di manutenzione straordinaria (rifacimento tetto e facciate). Temo, inoltre, che l'attuale proprietario non abbia sempre pagato le spese condominiali. Mi hanno riferito che in caso di acquisto rischio di accollarmi automaticamente tutte le spese non pagate dal venditore. Ovviamente se fosse così tratterei sul prezzo di vendita. Può darmi indicazioni più precise al riguardo?
S.A.

E’ prudente, prima di procedere all'acquisto, ottenere un'attestazione da parte dell'amministratore di condominio relativa alla situazione debitoria del venditore. E ciò dal momento che a norma dell'art. 63, quarto comma, delle disposizioni di attuazione e transitorie del Codice Civile "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e all'anno precedente" (ove per anno deve intendersi l'anno di gestione del condominio e non l'anno solare). Questo significa che l'amministratore può indifferentemente richiedere il pagamento delle spese relative agli ultimi due anni - e non pagate dal venditore - sia al venditore che all'acquirente. Questa regola vale nei rapporti c.d. esterni, cioè verso il condominio ed è inderogabile. Invece, nei rapporti c.d. interni, venditore ed acquirente possono pattuire quello che vogliono circa il riparto delle spese condominiali. Solo in mancanza di specifica pattuizione delle parti in ordine al riparto delle spese, la Corte di Cassazione ha stabilito che le spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune sono a carico della parte acquirente ove alla data dell'atto di vendita l'amministratore non abbia ancora portato a compimento la relativa attività di gestione. Viceversa, le spese relative a lavori che importino un'innovazione o che comunque determinino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente l'ordinaria manutenzione dello stesso edificio rimangono a carico della parte venditrice ove deliberate prima dell'atto di vendita e nonostante che i lavori siano effettuati successivamente. La invito pertanto ad acquisire idonea documentazione presso l'amministratore comprovante lo stato dei pagamenti e a stabilire nell'atto di vendita chi debba farsi carico dei pagamenti eventualmente non ancora eseguiti. Le ricordo, infine, che qualora l'amministratore di condominio le chieda il pagamento di somme che, in base all'atto di vendita, avrebbe dovuto versare il venditore lei ha il diritto di rivalersi verso il venditore medesimo.