L'erogazione di un mutuo può restare congelata...

Il mutuo, in sintesi estrema, è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una banca), presta una determinata quantità di denaro al mutuatario che si impegna a rimborsare la somma ricevuta per acquistare una casa secondo una scaletta stabilita in «un piano di ammortamento» composto dall'elencazione delle rate periodicamente scadenti ad intervalli precisi, composte da una somma capitale ed una somma interessi. Il contratto di mutuo inoltre conterrà clausole circa le modalità di erogazione, la determinazione delle commissioni, il tasso di interesse concordato, le condizioni per l'estinzione anticipata, l'obbligo di mantenimento delle garanzie, le conseguenze per inadempimenti quali ritardi o omessi pagamenti.
Parliamo oggi di mutui ben sapendo ovviamente che di questi tempi sono piuttosto rari, diciamo così. Gli ultimi dati dicono che il calo è il quasi dimezzamento rispetto allo scorso anno: un po' la crisi, un po' la lesina delle banche, un po' la paura di chi potrebbe permettersi di comprare casa. Il fatto è, come noto, che il mercato è più che debole.
Chiusa la parentesi veniamo al tema. I contratti di mutuo sono generalmente predisposti dalle banche. Non sempre alla stipulazione del mutuo segue l'immediata erogazione del denaro al venditore; a volte le banche trattengono la somma fino al momento della effettiva acquisizione della garanzia ipotecaria, in sostanza anche per una quindicina di giorni dopo la stipula.
Il punto è di notevole importanza in quanto, spesso, il mutuatario ha necessità di disporre del denaro subito al momento del rogito per saldare il venditore. Il rimedio consiste nell'ottenere dalla banca un pre-finanziamento che copra il periodo intercorrente tra la stipulazione del mutuo e il tempo necessario per il consolidamento della garanzia. Dall'atto del consolidamento inizia a decorrere il mutuo vero e proprio.
Può darsi che il compratore-mutuatario dopo qualche anno debba rivendere l'immobile acquistato ed oggetto di ipoteca volontaria (causa trasferimento di residenza, aumento dei componenti della famiglia con necessità di una casa più grande, ecc.); in tal caso può concordare di accollare, in conto prezzo, al futuro nuovo acquirente dell'immobile la parte del mutuo che gli resta da pagare.
Verificandosi tale eventualità corre l'obbligo di ricordare che l'accollo non è «liberatorio», ma «cumulativo»: ciò significa che, effettuato l'accollo del residuo mutuo, la banca non cambia debitore, ma ne acquisisce uno in più; per cui se il nuovo acquirente per caso non riuscisse a pagare le rate la banca potrà ancora avanzare pretese nei confronti dell'originario mutuatario. Per questi motivi si deve preferire che venditore estingua il proprio mutuo, mentre l'acquirente ne contragga uno nuovo in proprio. Ovviamente la solidarietà verrebbe meno se la banca con apposita dichiarazione liberasse il mutuatario che ha acceso per primo il mutuo accettando che solo il secondo resti debitore.
Va sfatata la «leggenda metropolitana» secondo la quale sia più conveniente accollarsi un mutuo che stipularne uno nuovo, leggenda basata sull'errata convinzione che avendo il venditore già pagato gran parte degli interessi nei primi anni, restino da pagare principalmente quote di capitale.
In verità intervenire nel pagamento durante la vita del mutuo corrisponde esattamente ad iniziare un nuovo mutuo di importo e durata uguali a quelli residui del finanziamento in essere.
Consideriamo per esempio un mutuo ventennale a tasso fisso del 5% di 100.000 euro, rata mensile di 659,96 euro. Ipotizziamo di accollarlo dopo 8 anni. L'acquirente che subentrasse si ritroverebbe un debito in linea capitale di euro 71.355, da rimborsare nei restanti 12 anni. Se costui contrasse un nuovo mutuo pari ad euro 71.355 al 5% con durata di 12 anni, si scoprirebbe che la rata ammonterebbe sempre a 659,96 euro. In sostanza i due piani di ammortamento sono perfettamente sovrapponibili.