Il problema delle spese condominiali in sospeso

L'aspirante compratore che intenda acquistare un appartamento non dovrebbe limitarsi ad accertare la solidità patrimoniale e l'avvenuto pagamento delle spese condominiali da parte del venditore, ma dovrebbe estendere la sua osservazione anche alle condizioni economiche degli altri condòmini dello stesso condominio, in specie se la proprietà fa capo ad imprenditori o società commerciali che versino in stato di decozione patrimoniale e come tali a rischio di fallimento o altra procedura concorsuale.

Nella convinzione che siano estranei alla compravendita, il compratore in genere si astiene dall'effettuare indagini patrimoniali a questi mirate; al contrario (dopo l'esecuzione del rogito) potrebbe trovarsi a pagare quota-parte di spese condominiali di spettanza del condòmino-terzo che abbia omesso e congeli il pagamento delle rate condominiali pregresse e future.

Prima di sottoscrivere alcunché è consigliabile che l'aspirante acquirente si faccia rilasciare dall'aspirante venditore-condòmino una lettera indirizzata all'amministratore condominiale che lo autorizzi a richiedere e rilasciare informazioni, fotocopie di verbali, bilanci preventivi e consuntivi. Senza questa delega, riceverebbe dall'amministratore condominiale un sicuro diniego (legge sulla privacy).

CHE FARE IN CASO DI FALLIMENTO? Il coinvolgimento sfavorevole a carico della proprietà che si intende qui tutelare, si verifica nel caso di fallimento (o per altre procedure concorsuali) del condòmino-imprenditore terzo, estraneo alla compravendita; infatti a causa del suo eventuale fallimento, l'amministratore si troverà obbligato a chiedere agli altri condomini il versamento, pro-quota millesimale di un importo pari ai contributi non versati. Contestualmente il condominio tramite l'amministratore condominiale dovrà insinuarsi al passivo fallimentare come "creditore chirografario". Se la massa fallimentare liquida risulterà sufficiente a pagare i debiti del fallimento verso il condominio, le eventuali somme riscosse dopo svariati anni verranno ridistribuite ai condòmini. Diversamente costoro incasseranno poco o nulla.

DUE CAUTELE Quali cautele si possono adottare per prevenire una simile situazione? Principalmente due. In prima istanza si consiglia in forza dell'autorizzazione di cui sopra di chiedere lumi all'amministratore sulle situazioni debitorie generali e contestualmente procedere ad un'analisi dei bilanci condominiali (preventivi e consuntivi): balzerà all'occhio attento l'entità anomala dell'arretrato imputabile a quel condòmino moroso. In seconda battuta tramite il nominativo della ditta si potranno recuperare informazioni da pubblici registri per stabilire l'effettiva situazione del condòmino inadempiente (visura camerale, bilanci civilistici, protesti, esecuzioni immobiliari, Conservatoria Immobiliare etc.).

Gli stessi rischi si corrono se il condomino-terzo è un privato non fallibile ma in difficoltà. La perdita del lavoro, una vita sopra le righe o altro imprevisto possono determinare l'impossibilità di far fronte alle spese condominiali ed indurre gli altri condòmini ad anticiparle con il rischio di non essere rimborsati. In questo caso per prevenire vale adottare le cautele elencate prima e contestualmente fare pressione sull'amministratore condominiale perché non indugi ad attivare un'azione di recupero del credito.

Ennio Alessandro Rossi